Il property manager è essenziale per valorizzare il real estate, che oggi in Italia vive uno stato di forma molto positivo.
Nel terzo trimestre 2019 il volume di investimenti nel settore immobiliare è aumentato, attestandosi a 2,20 miliardi di euro, rispetto a 1,68 miliardi dello stesso trimestre dell’anno precedente (Dati: CBRE). Dall’inizio dell’anno si sono raggiunti i 7,39 miliardi di euro, con un +40% rispetto ai primi nove mesi del 2018.
Ma, accanto alla crescita del comparto, emergono criticità nella possibilità stessa di permettere ai professionisti del property management di fornire il proprio valore aggiunto: la relazione col cliente, la comprensione delle sue esigenze.
Per valorizzare la figura professionale, da una parte, e aprire il real estate a opportunità incredibili occorre la tecnologia. Solo la digital transformation permetterà di rivoluzionare l’ambito del real estate e dei professionisti che vi operano: property e asset manager, ma anche facility manager.
Property management e i trend tecnologici: IoT, BIM e blockchain
La sfida è come come digitalizzare i processi per gestirli e innovare il settore, permettendo di liberare tempo al property manager dalle mansioni più routinarie per focalizzarsi su attività ad alto valore aggiunto. Lo ha sottolineato Simone Contasta, Head Business Development, Colliers REMS Italia al convegno “Il valore aggiunto del property management”, organizzato da RICS.
L’esperienza di una realtà internazionale, qual è Colliers, nel settore dei servizi immobiliari integrati, è stata preziosa per comprendere i trend tecnologici più promettenti. Tre in particolare: BIM, Internet of things e blockchain.
Il Building information Modelling, modello di progettazione integrata, non solo unisce competenze diverse nella fase progettuale, ma permette di considerare tutte le altre fasi nel ciclo di vita dell’immobile, quindi la sua costruzione e gestione, mettendo a sistema tutte le informazioni, creando una base documentale in grado di favorire il lavoro del property manager nella gestione dell’asset immobiliare.
L’Internet delle Cose permette di digitalizzare l’immobile e, grazie ai sensori, di ottenere una mole notevole di dati che dalla mappatura del sistema energetico vadano a comprendere tutti gli altri impianti e servizi, ma anche informazioni utili per comprendere l’utilizzo degli spazi da parte degli utenti. «È un’opportunità per i property manager di avere dati che, attraverso big data analytics e intelligenza artificiale, riuscire a delineare un quadro ottimale in base al quale prendere decisioni», ha spiegato Contasta. Ci saranno notevoli potenzialità nel comprendere la migliore gestione degli spazi, creando così smart spaces, il cui valore di mercato è previsto raddoppierà nel giro di pochi anni, sfiorando i 20 miliardi di dollari.
La Blockchain è un’opportunità tecnologica che permette di costruire una catena di informazioni per una cronostoria certa e credibile, componendo con le altre due un trinomio fondamentale per una mappatura delle info immobiliari quanto più accurata e completa.
Già oggi Hilton, la seconda catena alberghiera più grande al mondo, ha deciso di sostituire tutti i software gestionali di property management affidandosi a un Property Management System. Sfruttando l’Intelligenza artificiale è in grado di creare profili di consumo completi e quanto più mirati.
Property management per il Real Estate 4.0: gli spaces as a service
Questa tendenza a creare valore e servizi si deve applicare anche al settore residenziale, come ha evidenziato Mario Breglia FRICS, Presidente Sidief – società di property management della Banca d’Italia. Partendo dall’applicazione di sistemi gestionali ad hoc che permettono di ridurre al minimo i tassi di morosità, le applicazioni tecnologiche garantiscono di comprendere al meglio le esigenze degli inquilini. Comprendendole, è possibile creare servizi a valore aggiunto, ovvero agli spaces as a service. Non è solo un’opportunità, ma un metro di riferimento sul quale anche il mercato immobiliare italiano si deve misurare e adeguare. Lo ha fatto notare Giovanni Grifa, Head Asset Services Office & Logistics Italy, Cushman&Wakefield: «i nostri clienti sono investitori internazionali, permeati da questa cultura e quindi anche in Italia vogliono che le società di property abbiano il loro stesso approccio». Quindi si punta sulla fidelizzazione del tenant, sulla sua soddisfazione e sullo sviluppo di attività attrattive quali di business park, luoghi dove creare valore, aggiungere servizi all’immobile. Quanto sta accadendo al residenziale sta avvenendo nell’ambito uffici. Il riferimento deve essere WeWork, realtà pioniera nello space as a service e nel proptech.
Gestione dei dati, vero valore aggiunto per il property manager
Per far questo il valore del dato è imprescindibile. Lo ha sottolineato Giorgio Da Rold, CEO, BNP Paribas RE Property Management Italy. «Chi oggi detiene il dato detiene la conoscenza e chi la possiede ha anche valore». Il 90% dei dati proviene dal property manager: questo è il valore aggiunto del professionista e avverrà nel momento in cui sarà in grado di intercettare questo valore e di gestirlo, investendo in tool gestionali evolutivi che possano lavorare la grande massa di dati a disposizione. Lo ha sottolineato anche Alessandro Pasquarelli, CEO del Gruppo YARD specializzato nella consulenza e nella gestione integrata dei servizi immobiliari: «gli investimenti in tecnologia cambieranno volto al lavoro di questa figura professionale il suo valore aggiunto che si crea nella sua attività finalizzate alla prossimità col cliente».
Ma c’è da fare i conti con una realtà, quella italiana, assai critica in termini di property management. Partendo dal fatto che per assistere i clienti nel modo indicato oggi servono risorse consistenti, per investire nelle piattaforme di gestione tecnologica, questo si rende complicato nell’ambito italiano, molto limitato rispetto al contesto europeo: tolte le big che operano per il 90% nel settore pubblico, la media delle aziende nazionali fattura 4/6 milioni di euro l’anno, con un fatturato medio per dipendente di 130mila euro. In Spagna e in Francia i fatturati annuali sono di 60/80 milioni di euro e quello per persona ammonta mediamente a 220mila euro.
La tecnologia in ogni caso è necessaria: garantirà al property manager di contare su informazioni mirate, ma soprattutto gli permetterà di focalizzarsi sull’aspetto più human centric del suo ruolo, davvero essenziale: la relazione con i suoi interlocutori e clienti, partendo dalla conoscenza approfondita dell’edificio, sempre più destinato a diventare smart building.
Giornalista freelance specializzato in tecnologia e in modo particolare in tematiche che hanno un impatto significativo sulla vita quotidiana e su quella futura: smart energy, smart building, smart city.
