Building asset management: come farlo e con quali benefici

Con building asset management si fa riferimento alla gestione degli asset di un edificio, ovvero all’insieme degli impianti e delle strutture. Si tratta di una fase assai delicata, dato che rappresenta circa il 60% dei costi totali del suo ciclo di vita. Per affrontarla al meglio e ottimizzare fasi e processi la digitalizzazione offre un aiuto prezioso.

In questo senso un aiuto proviene dall’uso del Building Information Modeling (BIM) sempre più utilizzato per le funzioni di asset management. Il BIM è un modello ricco di informazioni con grandi volumi di dati sugli asset che sono un prerequisito per un funzionamento efficace e una migliore gestione in fase di manutenzione.

Ma non basta: la gestione del patrimonio edilizio è un compito molto impegnativo poiché ci sono molti tipi di edifici con numerosi componenti che hanno diverse necessità e requisiti di manutenzione. Ecco perché serve attuare una serie di misure e adottare tecnologie specifiche in grado di fornire l’aiuto necessario.

Cos’è il building asset management

Quando si parla di building asset management s’intende “un processo strategico e sistematico per operare, mantenere, aggiornare ed espandere efficacemente le risorse fisiche durante il loro ciclo di vita”. L’asset management aiuta facility manager e responsabili della manutenzione a raggiungere il livello di servizio richiesto minimizzando i costi, riducendo il rischio e a garantire un’efficace valorizzazione del capitale durante il ciclo di vita di un edificio come di un impianto industriale o di un complesso urbano.

Pensiamo solo, a quest’ultimo proposito, al Building Asset Management Plan, attuato da diverse amministrazioni cittadine per gestire tutti gli elementi chiave coinvolti nella gestione del patrimonio edilizio e infrastrutturale.

I benefici del building asset management

Il building asset management è anche vantaggioso perché può portare a una maggiore conoscenza degli asset, a migliori decisioni operative, a una migliore risposta alle emergenze. In effetti, una gestione efficace degli asset è più di una semplice manutenzione. La sua importanza non può essere trascurata perché gli edifici potrebbero soffrire di gravi problemi, come il deterioramento, guasti o altri inconvenienti, che richiedono interventi più o meno significativi.

Tuttavia, spesso nelle pratiche attuali di building asset management si verificano spese inutili significative a causa della separazione delle fasi di progettazione e costruzione dal funzionamento e dalla manutenzione e della mancanza di un sistema efficace di gestione degli asset dell’edificio che copra tutti i tipi di edifici con numerosi componenti. Per questo entra in gioco la digitalizzazione: perché il processo decisionale alla base dell’asset management è un processo che richiede l’assimilazione di una moltitudine di dati, processi e sistemi software.

I vantaggi della digitalizzazione

Grazie alla digitalizzazione, è possibile affrontare il building asset management in maniera più coordinata, efficace e proattiva. Pensiamo alle potenzialità dell’Internet of Things: le previsioni ogni anno raccontano di miliardi di dispositivi connessi a Internet. I sensori, perno del sistema IoT, registrano i dati che, debitamente analizzati, permettono di elaborare informazioni.

La combinazione tra IoT e intelligenza artificiale fornisce sempre più elementi per attuare l’Intelligent building asset management. La gestione intelligente delle risorse degli edifici è un’importante opportunità con cui le aziende stabiliscono i requisiti per la gestione ottimale dell’impiego delle risorse in termini di spazio e di personale. Considerato che in media il 50% dello spazio disponibile in un edificio uso uffici rimane non occupato nel corso di una giornata lavorativa, saper gestire al meglio spazi e ottimizzare parametri preziosi come consumi energetici e qualità dell’aria indoor permette di migliorare il comfort, elevando al contempo l’efficienza energetica.

Sistemi digitali e integrazione

Per tutti questi motivi, si guarda con sempre maggiore interesse all’applicazione di sistemi digitali, ma in una logica integrata. Un esempio lo offre CARL Berger-Levrault, player specializzato in soluzioni di asset management e CMMS (Computerized Maintenance Management System).

Posto che l’asset management riguarda diversi contesti, da quello del facility management (edifici, uffici, infrastrutture aperte al pubblico) a quello industriale fino al contesto della città, compresi anche quello dei trasporti o sanitario, l’azienda propone CARL Source, un software disponibile in diverse versioni e in diversi livelli di configurazione, proprio per adattarsi a tutti i contesti.

CARL Source integra le ultime evoluzioni tecnologiche nel campo della manutenzione e della gestione degli impianti, tra le quali lo stesso BIM, ma anche l’Internet of Things, l’intelligenza artificiale. Inoltre sfrutta i nuovi impieghi legati alla mobilità, gli archivi tecnici cartografici, l’organizzazione decentralizzata o esternalizzata delle attività di manutenzione.

I vantaggi di usare una soluzione come questa sono sensibili: oltre ai benefici economici, l’applicazione della soluzione di CMMS/EAM permette un miglioramento del ciclo di vita degli asset (esteso dal 5 al 10%), un incremento della produttività (incremento dal 10 al 20%) e un aumento della disponibilità stessa dei beni immobiliari (miglioramento dal 15 al 20%).